Contrato de Gaveta Tem Validade? Conheça os Riscos e Seus Direitos
Atualizado: 23 de out.
Você comprou um imóvel, assinou um contrato particular, pagou o preço e recebeu as chaves, mas a propriedade continua registrada em nome do vendedor?
Essa situação é conhecida como contrato de gaveta e é mais comum do que muitas pessoas imaginam.
A principal dúvida é: esse documento tem validade jurídica?
Sim. O contrato de gaveta pode ser válido e produzir efeitos jurídicos, mesmo sem registro em cartório. Entretanto, isso não significa que o comprador tenha se tornado proprietário do imóvel.
Entenda os riscos e as possibilidades de regularização.
O que é um contrato de gaveta?
Contrato de gaveta é a expressão popular utilizada para identificar negociações imobiliárias formalizadas por instrumento particular, geralmente sem a correspondente transferência no Registro de Imóveis.
Ele pode envolver uma promessa de compra e venda, uma cessão de direitos ou até a negociação informal de um imóvel financiado.
Por isso, não existe uma única regra aplicável a todos os contratos de gaveta: é necessário verificar a natureza do negócio e as obrigações assumidas.
O contrato de gaveta tem validade jurídica?
Sim, desde que estejam presentes os requisitos legais de validade e seja observada a forma exigida para o negócio.
Os artigos 104 e 107 do Código Civil tratam dos requisitos gerais de validade e da liberdade de forma, ressalvadas as exigências legais específicas.
Uma promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular pode produzir obrigações exigíveis entre os contratantes.
Entretanto, a validade do contrato não deve ser confundida com a transferência da propriedade.
Conforme o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária entre vivos é transferida, como regra, mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.
Quais são os principais riscos do contrato de gaveta?
1. Venda do mesmo imóvel para outra pessoa
Enquanto o imóvel permanece registrado em nome do vendedor, existe o risco de ele tentar negociá-lo novamente.
A ausência de registro do compromisso pode dificultar a proteção dos direitos do comprador perante terceiros.
Contudo, isso não significa que o contrato seja juridicamente inexistente ou que o comprador fique automaticamente sem proteção.
2. Falecimento do vendedor
Se o vendedor falecer antes da transferência, poderão surgir dificuldades relacionadas ao inventário e à formalização do negócio.
As obrigações contratuais não desaparecem automaticamente com a morte.
Dependendo da documentação e das circunstâncias, o comprador poderá exigir o cumprimento da obrigação perante os responsáveis legais ou sucessores, observados os limites aplicáveis.
3. Imóvel financiado em nome de outra pessoa
Em alguns contratos de gaveta, o comprador assume informalmente o pagamento das parcelas de um financiamento que continua em nome do vendedor.
Nessa hipótese, o acordo particular não substitui automaticamente o devedor perante a instituição financeira.
O inadimplemento pode gerar cobranças, execução da garantia e até a perda do imóvel, conforme as condições do financiamento.
É possível regularizar um imóvel comprado por contrato de gaveta?
Sim, em determinadas situações. O caminho dependerá do contrato, da quitação, da situação registral e da colaboração das partes.
Leia também: Entenda como consultar a matrícula de imóvel e por que ela é fundamental para verificar quem consta como proprietário no Registro de Imóveis.
Escritura e registro
Quando o vendedor está disponível e a documentação permite, pode ser possível formalizar a transferência por meio do título adequado e de seu registro.
Adjudicação compulsória
Se o comprador cumpriu suas obrigações, mas o vendedor não outorga o título definitivo, a adjudicação compulsória pode ser uma alternativa, desde que preenchidos os requisitos legais.
A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda.
Conforme o caso, o procedimento poderá seguir pela via judicial ou extrajudicial.
Usucapião
Em determinadas circunstâncias, a usucapião também pode ser analisada, desde que estejam presentes os requisitos legais da modalidade aplicável.
Entretanto, possuir um contrato de gaveta não garante, por si só, o reconhecimento da usucapião.
O que fazer se você possui um contrato de gaveta?
O primeiro passo é reunir o contrato, os comprovantes de pagamento, a matrícula atualizada e os demais documentos relacionados à aquisição.
Com essa documentação, é possível avaliar os direitos existentes, os riscos e o procedimento juridicamente adequado.
O escritório Bueno & Oliveira Vergani – Sociedade de Advogadas, sediado em Cascavel/PR, atua em Direito Imobiliário, incluindo análise contratual, adjudicação compulsória e regularização de imóveis.
O contrato de gaveta pode ter validade, mas regularizar a propriedade é essencial para ampliar a segurança jurídica do patrimônio.
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