Distrato de Compra e Venda de Imóvel: O que você realmente precisa saber antes de tomar qualquer decisão e evitar prejuízos (Guia 2025).
- advocaciadeimoveis
- 10 de dez. de 2025
- 3 min de leitura
O distrato de compra e venda de imóvel é um dos temas mais buscados na internet pelos consumidores que, por diversos motivos, precisam desistir da aquisição de um imóvel — principalmente os comprados na planta. A dúvida mais recorrente é simples: “Quanto vou receber de volta?”. No entanto, a resposta depende de fatores que muitas vezes passam despercebidos pelo comprador no momento da assinatura do contrato.
A seguir, você entenderá, de forma clara e segura, quais são seus direitos, o que diz a legislação, como a Justiça tem decidido e quais armadilhas devem ser evitadas.
1. O que é o distrato imobiliário e quando ele pode ocorrer?
O distrato imobiliário é o encerramento do contrato de compra e venda. Ele pode ocorrer por:
Dificuldade financeira do comprador;
Atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância;
Problemas na execução pela construtora;
Mudanças pessoais relevantes.
É fundamental entender que cada motivo gera consequências jurídicas diferentes, especialmente no que diz respeito aos valores devolvidos e às multas contratuais.
2. Quanto o comprador tem direito a receber de volta?
Esse é o ponto que mais gera dúvidas e também o mais distorcido na internet. A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe regras claras para os contratos firmados com construtoras e incorporadoras. De forma geral:
A retenção pela construtora costuma variar entre 10% e 25%, conforme entendimento consolidado dos tribunais;
Percentuais muito acima disso podem ser considerados abusivos, especialmente quando não há justificativa real ou quando afetam de forma desproporcional o consumidor;
Nos contratos do patrimônio de afetação, a lei permite retenção maior, mas ainda assim é possível discutir excessos.
Já nos contratos entre particulares, não existe uma “porcentagem fixa”. Nesses casos, o Código Civil dispõe que a penalidade seja proporcional, sem enriquecimento ilícito e sem desequilíbrio contratual. Cada contrato deve ser avaliado individualmente.
3. Atraso na obra: quando o consumidor pode receber mais?
O atraso na entrega do imóvel é um dos principais motivadores de distratos e tem forte respaldo na jurisprudência. O STJ entende que:
O atraso superior ao prazo contratual + período de tolerância pode gerar devolução mais vantajosa ao comprador;
O consumidor pode pleitear indenização por danos materiais, como aluguel pago durante a espera;
Danos morais podem ser reconhecidos em situações de maior gravidade.
Ou seja, o atraso da obra pode alterar completamente os direitos do comprador no distrato de compra e venda de imóvel.
4. Custos ocultos no distrato: atenção redobrada
O comprador deve ficar atento a cobranças que aparecem no momento da rescisão. Exemplos:
Taxa de fruição: só é permitida quando o consumidor usufruiu do imóvel (uso efetivo);
Comissão de corretagem: pode ser cobrada, desde que esteja claramente prevista no contrato e o consumidor tenha sido informado de forma adequada;
Multas excessivas: podem ser consideradas inválidas se gerarem desequilíbrio contratual.
Esses itens são muito questionados nos tribunais, e muitas vezes o consumidor assume gastos que não são devidos.
5. O que fazer antes de pedir o distrato imobiliário!
Para evitar prejuízos, verifique se:
Há financiamento bancário ativo?
A obra está atrasada além do prazo de tolerância?
A retenção proposta é proporcional?
Há cláusulas que geram vantagem excessiva à construtora?
O prazo de devolução é razoável?
A experiência nos mostra que muitos consumidores aceitam termos prontos elaborados pela construtora sem revisar as condições — o que pode resultar em perdas significativas.
Conclusão: Informação e análise jurídica evitam prejuízos significativos
O distrato imobiliário é um direito, mas deve ser conduzido com cautela e informação. A avaliação jurídica individualizada garante que o comprador receba o que é devido, identifique abusividades e tome decisões mais seguras.
Se você está enfrentando um distrato de compra e venda de imóvel (casa, apartamento, terreno) e quer entender exatamente seus direitos, nossa equipe pode ajudar de forma personalizada e sigilosa o seu caso.
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