É Permitido Exigir Duas Garantias no Mesmo Contrato de Locação?
Atualizado: 23 de out.
Você vai alugar um imóvel e a imobiliária exige um fiador e, ao mesmo tempo, um depósito caução? Ou é proprietário e acredita que solicitar duas garantias oferece maior proteção contra a inadimplência?
A Lei do Inquilinato proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
Essa regra protege o equilíbrio contratual e deve ser observada por proprietários, inquilinos e imobiliárias.
Quais garantias são permitidas no contrato de aluguel?
O artigo 37 da Lei nº 8.245/1991 prevê quatro modalidades de garantia locatícia.
1. Caução
Pode ser oferecida em dinheiro, bens móveis ou imóveis, observadas as exigências legais.
Quando prestada em dinheiro, não pode ultrapassar três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo ao locatário os rendimentos previstos em lei.
Ao término da locação, a restituição dependerá da apuração das obrigações contratuais pendentes.
2. Fiança
Uma ou mais pessoas assumem a responsabilidade de garantir determinadas obrigações do locatário, conforme o contrato e a legislação.
A extensão da responsabilidade do fiador deve ser analisada cuidadosamente, inclusive em situações de prorrogação contratual.
3. Seguro-fiança locatícia
É uma modalidade de garantia contratada mediante seguro, destinada à cobertura das obrigações locatícias nos termos da apólice.
As coberturas, exclusões e condições de indenização devem ser verificadas antes da contratação.
4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Nessa modalidade, quotas de fundo de investimento são vinculadas à garantia das obrigações locatícias, conforme as regras legais e contratuais aplicáveis.
Posso exigir fiador e caução no mesmo contrato?
Não.
O parágrafo único do artigo 37 da Lei do Inquilinato proíbe expressamente a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
Isso significa que não é permitido exigir, por exemplo:
Fiador e caução em dinheiro;
Seguro-fiança e fiador;
Caução e seguro-fiança.
Além da nulidade da garantia excedente, a exigência de dupla garantia pode configurar contravenção penal, conforme o artigo 43, inciso II, da mesma lei.
O que acontece se o contrato tiver duas garantias?
A presença de duas garantias não significa que todo o contrato de locação será automaticamente anulado.
O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 868.220/SP, reconheceu que a cumulação indevida não implica a nulidade de ambas as garantias, mas daquela exigida em excesso.
Portanto, os efeitos jurídicos devem ser avaliados conforme as cláusulas e as circunstâncias da contratação.
O proprietário pode substituir a garantia durante a locação?
Sim, nas hipóteses previstas no artigo 40 da Lei do Inquilinato.
Situações como a morte do fiador, sua exoneração ou outras circunstâncias legalmente previstas podem justificar a exigência de nova garantia.
Nesses casos, o locador poderá notificar o locatário para apresentá-la no prazo legal de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
A substituição deve observar os requisitos legais e não autoriza a cumulação irregular de garantias.
Como escolher a garantia locatícia adequada?
A escolha depende das condições do contrato, da capacidade financeira das partes e dos riscos envolvidos.
Antes de assinar, é importante verificar os requisitos da modalidade escolhida, seus custos, a extensão da cobertura e as consequências do inadimplemento.
O escritório Bueno & Oliveira Vergani – Sociedade de Advogadas, sediado em Cascavel/PR, atua em Direito Imobiliário, incluindo elaboração e revisão de contratos de locação e assessoria jurídica em conflitos locatícios.
Uma garantia bem escolhida e juridicamente válida oferece mais segurança do que a exigência irregular de duas garantias.
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