Corretor de Imóveis Perde a Comissão se a Venda For Desfeita?
Atualizado: 23 de out.
Imagine a seguinte situação: o corretor apresenta o imóvel, conduz as negociações, aproxima comprador e vendedor e consegue fechar o negócio. Entretanto, algum tempo depois, uma das partes desiste da compra.
O corretor perde o direito à comissão de corretagem quando ocorre o distrato?
A resposta depende das circunstâncias da negociação, especialmente de o trabalho de intermediação ter alcançado o chamado resultado útil.
Quando a comissão de corretagem é devida?
O artigo 725 do Código Civil estabelece que a remuneração é devida quando o corretor consegue o resultado previsto na mediação, ainda que o negócio não se efetive por arrependimento das partes.
Isso significa que o pagamento da comissão não depende necessariamente da lavratura da escritura ou do registro da transferência imobiliária.
O ponto central é verificar se a atuação do corretor efetivamente produziu o resultado contratado.
O que é o resultado útil da intermediação?
O resultado útil ocorre quando a mediação proporciona um acordo efetivo entre comprador e vendedor sobre os elementos essenciais da negociação.
Por exemplo, se as partes ajustam as condições da compra e venda e, posteriormente, uma delas desiste por motivos alheios à atuação do corretor, a comissão poderá continuar sendo devida.
O Superior Tribunal de Justiça reconheceu esse entendimento no REsp 1.783.074/SP, ao analisar uma negociação desfeita por arrependimento da compradora.
Entretanto, cada situação exige análise das provas e das condições efetivamente ajustadas.
Quando o corretor pode perder o direito à comissão?
Existem circunstâncias em que a remuneração pode não ser devida.
Isso pode ocorrer quando:
A atuação se limita à apresentação de interessados, sem alcançar o resultado contratado;
As partes não chegam a um acordo efetivo sobre a negociação;
O desfazimento decorre de falhas relevantes na atividade de intermediação.
O artigo 723 do Código Civil exige que o corretor atue com diligência e prudência, prestando informações sobre a segurança e os riscos do negócio.
Portanto, o direito à comissão deve ser analisado juntamente com o cumprimento dos deveres profissionais do intermediador.
E quando ocorre o distrato de imóvel na planta?
Nas incorporações imobiliárias submetidas ao artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, a legislação prevê, em determinadas hipóteses de distrato ou resolução por inadimplemento do adquirente, a dedução integral da comissão de corretagem dos valores restituíveis.
Contudo, essa previsão não significa que toda comissão será automaticamente devida em qualquer circunstância.
É necessário considerar a contratação, a efetiva prestação do serviço, a causa do desfazimento e as regras aplicáveis ao negócio.
Também existem situações específicas de exercício do direito de arrependimento legal, nas quais a restituição deve abranger a comissão de corretagem.
Como o corretor pode proteger seu direito à remuneração?
A prevenção começa com a documentação adequada da intermediação.
É recomendável manter registros das propostas, contrapropostas, mensagens, condições negociadas e instrumentos assinados.
O contrato de corretagem também deve esclarecer quem será responsável pelo pagamento, o valor da comissão e as condições de sua exigibilidade.
Esses cuidados ajudam a demonstrar o trabalho realizado e a reduzir conflitos quando a compra e venda é desfeita.
Conclusão
O distrato imobiliário não elimina automaticamente o direito do corretor à comissão. Da mesma forma, a simples aproximação das partes não garante a remuneração em todas as situações.
A análise depende do resultado alcançado, das razões do desfazimento e do cumprimento dos deveres profissionais.
O escritório Bueno & Oliveira Vergani – Sociedade de Advogadas, sediado em Cascavel/PR, atua em Direito Imobiliário, incluindo assessoria contratual e análise de controvérsias relacionadas à corretagem imobiliária.
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