Duas Casas no Mesmo Terreno: Como Regularizar Cada Imóvel?
Atualizado: 22 de out.
Imagine a seguinte situação: duas famílias compram casas construídas no mesmo terreno. Cada uma possui sua residência, entrada independente e contas de consumo separadas. Entretanto, ao consultar o Cartório de Registro de Imóveis, descobrem que as duas casas estão vinculadas à mesma matrícula imobiliária.
Essa situação pode gerar dificuldades na venda, no financiamento, na partilha e na transferência da propriedade.
Mas será que é possível regularizar duas casas no mesmo terreno e obter uma matrícula individual para cada uma?
Sim, existem alternativas jurídicas para essa regularização. Contudo, a solução depende das características do imóvel, da legislação municipal e da situação registral.
É permitido ter duas casas no mesmo terreno?
Sim. A existência de duas ou mais residências em um único terreno não significa, necessariamente, que o imóvel esteja irregular.
O problema ocorre quando as construções não estão devidamente regularizadas ou quando os direitos de seus ocupantes não foram individualizados juridicamente.
É importante compreender que ter entradas separadas, contas de água e luz individuais ou cadastros municipais distintos não significa que cada casa tenha matrícula própria.
Para isso, é necessário verificar a situação do terreno perante a prefeitura e o Registro de Imóveis.
Como regularizar duas casas no mesmo terreno?
Existem diferentes procedimentos jurídicos, mas a escolha depende da configuração do terreno, das construções e das normas aplicáveis.
1. Desdobro do terreno
O desdobro consiste na divisão de um lote em outros lotes independentes.
Essa alternativa pode ser viável quando as casas ocupam partes do terreno que atendem às exigências municipais de área mínima, testada, acesso e zoneamento.
Após a aprovação municipal e o registro dos atos necessários, poderá ser realizada a individualização dos lotes.
Entretanto, construir um muro entre as residências não significa que o terreno esteja juridicamente dividido.
2. Condomínio urbano simples
O condomínio urbano simples, previsto no art. 61 da Lei nº 13.465/2017, pode ser uma alternativa para imóveis com duas ou mais construções ou unidades residenciais no mesmo terreno.
Esse instituto permite, quando preenchidos os requisitos legais, a identificação de unidades autônomas e de áreas comuns, com a correspondente individualização registral.
É uma possibilidade especialmente relevante quando o desdobro tradicional não se mostra adequado.
Contudo, sua instituição depende da configuração do imóvel e do atendimento às exigências urbanísticas e registrais.
3. Condomínio edilício
Em determinadas situações, também é possível instituir condomínio edilício, conforme os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil.
Nesse procedimento, são identificadas as unidades autônomas, as áreas comuns e as respectivas frações ideais do terreno.
A instituição exige documentação técnica e jurídica adequada, além do cumprimento das normas municipais e registrais.
Em situações específicas, outros instrumentos, como o direito real de laje ou a Regularização Fundiária Urbana (REURB), também podem ser avaliados, desde que preenchidos seus requisitos próprios.
Quais os riscos de manter duas casas na mesma matrícula?
Quando duas famílias possuem residências vinculadas à mesma matrícula, sem a adequada individualização jurídica, podem surgir problemas como:
Dificuldades para vender ou financiar uma das casas separadamente;
Conflitos sobre a propriedade e a utilização das áreas comuns;
Obstáculos em inventários, divórcios e partilhas;
Dúvidas sobre os direitos de cada proprietário;
Riscos relacionados a penhoras, dívidas e restrições registrais.
A extensão desses riscos depende dos direitos efetivamente constituídos e da situação jurídica do imóvel.
Por isso, antes de comprar uma casa construída em terreno compartilhado, é fundamental analisar a matrícula e os documentos de aquisição.
Quais documentos são necessários para regularizar o imóvel?
A documentação varia conforme o procedimento escolhido, mas a análise inicial costuma envolver:
Matrícula atualizada do imóvel;
Contratos ou escrituras de aquisição;
Documentos dos proprietários;
Planta do terreno e das construções;
Informações sobre aprovação municipal e regularidade das edificações.
Também poderá ser necessária documentação técnica elaborada por engenheiro ou arquiteto habilitado.
Qual é o primeiro passo para regularizar duas casas no mesmo terreno?
O primeiro passo é realizar uma análise jurídica e urbanística do imóvel, identificando sua situação registral e verificando quais procedimentos são legalmente viáveis.
Nem sempre o desdobro será possível, assim como a instituição de condomínio não é uma solução automática para qualquer terreno.
A escolha adequada depende das características do imóvel, das normas municipais e das exigências do Registro de Imóveis.
O escritório Bueno & Oliveira Vergani – Sociedade de Advogadas, sediado em Cascavel/PR, atua em Direito Imobiliário e presta assessoria jurídica em procedimentos de regularização, individualização de imóveis e análise documental.
Antes de iniciar qualquer procedimento, é importante identificar qual alternativa oferece segurança jurídica para a situação concreta.
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