Corretor de Imóveis: 9 Documentos para Conferir Antes de Anunciar
Atualizado: 22 de out.
Você já encontrou um comprador interessado, avançou na negociação e descobriu que o imóvel tinha pendências documentais que impediam a conclusão da venda?
Essa situação pode gerar atrasos, insegurança para as partes e até a perda de uma oportunidade de negócio.
Por isso, a conferência da documentação deve começar na captação do imóvel, e não apenas quando o comprador estiver pronto para assinar o contrato.
Conheça nove documentos importantes e entenda como essa análise inicial pode contribuir para uma negociação mais segura.
Por que o corretor deve conferir os documentos antes da venda?
O artigo 723 do Código Civil estabelece que o corretor deve executar a mediação com diligência e prudência, prestando espontaneamente ao cliente informações sobre o andamento do negócio, sua segurança e os riscos envolvidos.
Isso significa que identificar sinais de irregularidade e informar as partes faz parte de uma atuação profissional cuidadosa.
Entretanto, a conferência inicial realizada pelo corretor não substitui uma análise jurídica especializada, especialmente quando existem restrições, disputas judiciais ou dúvidas sobre a titularidade do imóvel.
Quais são os 9 documentos que merecem atenção?
1. Matrícula atualizada do imóvel
A matrícula é o principal documento para verificar quem consta como proprietário, a descrição do imóvel e os atos registrados.
É importante conferir se o vendedor possui legitimidade para negociar e se existem restrições que possam afetar a transferência.
2. Certidão de ônus reais
Essa certidão permite verificar a existência de ônus e gravames que constem dos registros imobiliários.
Porém, atenção: uma certidão negativa de ônus não comprova que o imóvel esteja livre de todas as dívidas ou problemas jurídicos.
Dependendo do caso, outras consultas serão necessárias.
3. Certidões dos vendedores
As certidões pertinentes podem revelar processos judiciais, execuções e outras situações que mereçam investigação.
A seleção das certidões deve considerar as características dos vendedores e da operação.
Também é importante verificar o estado civil e eventual necessidade de participação do cônjuge na negociação.
4. Documentação do IPTU
A situação tributária municipal merece atenção antes da venda.
A consulta de débitos e a documentação cadastral podem revelar pendências ou divergências entre as informações da prefeitura e as do registro imobiliário.
O artigo 130 do Código Tributário Nacional estabelece regras específicas sobre a responsabilidade por créditos tributários relacionados ao imóvel.
5. Averbação da construção
Nem sempre a área construída corresponde àquela que consta na matrícula.
Uma residência pode ter sido ampliada, por exemplo, sem a atualização dos registros pertinentes.
Essas divergências podem dificultar financiamentos e outras operações, conforme as exigências aplicáveis.
6. Planta e informações sobre a área do imóvel
Quando disponíveis e pertinentes, plantas e documentos técnicos ajudam a verificar a configuração e as características do imóvel.
Diferenças relevantes de área, confrontações ou descrição podem exigir análise técnica e registral antes da conclusão do negócio.
7. Alvarás e documentos municipais
Conforme a natureza da edificação e a legislação municipal, pode ser necessário verificar alvarás, certificado de conclusão de obra ou outros documentos urbanísticos.
Nem toda ausência documental possui a mesma consequência jurídica.
Por isso, é importante identificar a exigência aplicável ao imóvel concreto.
8. Declaração de débitos condominiais
Nos imóveis integrantes de condomínio, a situação das contribuições deve ser verificada com atenção.
O artigo 1.345 do Código Civil prevê que o adquirente responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Essa é uma informação relevante para a negociação e para a definição das responsabilidades contratuais entre comprador e vendedor.
9. Certidões e documentos complementares
Dependendo da localização, da natureza do imóvel e das partes envolvidas, poderão ser necessárias outras verificações.
Imóveis rurais, propriedades com restrições ambientais, bens provenientes de inventário ou imóveis pertencentes a pessoas jurídicas podem exigir documentação específica.
Por isso, não existe uma lista única que seja suficiente para todas as transações imobiliárias.
O que fazer quando o imóvel apresenta pendências?
Encontrar uma irregularidade não significa que a venda esteja definitivamente impedida.
Algumas pendências podem ser solucionadas antes da negociação. Outras exigem providências registrais, regularização documental ou avaliação jurídica mais aprofundada.
O importante é evitar que o problema seja descoberto somente depois de firmado o compromisso de compra e venda.
Leia também: Quer entender como funciona uma investigação jurídica mais aprofundada? Confira nosso artigo sobre due diligence imobiliária e a identificação de riscos antes da compra de um imóvel.
Como o advogado imobiliário pode auxiliar o corretor?
O corretor atua na intermediação e na aproximação das partes, enquanto o advogado pode realizar a análise jurídica da documentação, identificar riscos e orientar sobre medidas necessárias para a negociação.
Essa atuação complementar contribui para decisões mais informadas e para a prevenção de conflitos.
O escritório Bueno & Oliveira Vergani – Sociedade de Advogadas, sediado em Cascavel/PR, atua em Direito Imobiliário, incluindo análise documental, contratos e regularização imobiliária.
Uma venda bem conduzida começa antes do anúncio: começa com o conhecimento da situação jurídica do imóvel.
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